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千亿国企绿地正式爆雷! 2022/06/06 18:15:00   来源:施工技术

绿队头部TOP10房企,世界500强房企,首家美元债申请展期的国资控股房企,绿地控股债务展期。

5月30日,穆迪将绿地控股集团有限公司公司家族评级(CFR)从“B2”下调至“Caa2”。

5月27日,绿地控股发布公告称,拟对“GRNLGR 6.75 06/25/22”进行若干修订以及豁免发起同意征集。

内容包括延长到期日、加入发行人在到期前赎回全部或部分票据的赎回权、先行支付原到期日未偿还本金的10%,剩余部分在2023年6月25日偿还。

绿地

宣布自救计划

在对债券展期的当天上午,绿地控股召开投资者电话会议,公司董事兼执行总裁张蕴出席,释放出以下几个值得关注的信息:

1、对本次债券展期表示遗憾和抱歉。上海疫情对销售回款影响大,目前全国50%售楼处关闭,4月同比跌幅57%、5月也很高。

2、现在面临的是流动性问题,有能力兑付后面的债券。今年6月、9月、11月与12月均有境外债到期,2023年和2024年亦分别有12亿美元和9亿美元到期,后续将通过抓回款率来降有息、降杠杆,去年回款率96%、今年将提升至130%,境外项目回款50亿人民币,预计全年到手26亿;优质资产还可以出售。

3、内地销售回款主要取决于疫情和销售情况,预计6月份能恢复到之前水平。因此公司仅针对6月份这笔债券进行征询,展期一年,且加入了一个call option,只要公司恢复偿付能力,就能全部赎回。

4、从2020年8月到现在,已经降了1,600多亿有息负债,下半年行业出现问题,计划通过出售自持商业、办公楼和酒店等优质资产安排来偿债。计划3年合计出售2000亿资产(每年500-700亿)。

5、今年一季度推出55个大宗(合计132亿),单笔5000万元以上的有98亿。Q1谈的交易之前预计在4月份交割,但目前疫情无法确认交割时间。

6、境外回款方面,去年下半年4亿美金回款,到手2亿美金,境外项目回款直接用于境外资金偿付,其他下半年会陆续到账。

7、之前美国纽约卖了两栋楼,对价3.6亿美元,但开发贷1.8亿美元,公司拥有70%股权,扣除佣金款项,回到香港5000万美金,不足以覆盖偿还金额。

8、公司融资结构74%是银行贷(开发贷、流贷),境外评级下调不会造成挤兑,境外的贷款占比3%。

9、同意征求需超66%的存续债余额参与,超50%参会比例同意则通过。

债务

风险正式被引爆

在充满挑战的运营和融资条件下,绿地解决所有到期短期债务问题的能力存在不确定性。

虽然截至2022年3月底,绿地拥有657亿元人民币的现金,但穆迪估计,除了受限制现金外,该公司还需要将大部分现金保持在运营项目层面以完成预售项目。

这种安排限制了其在控股公司层面调动现金偿还债务的灵活性。

此外,过去2-3个月疫情防控措施造成的业务中断限制了该公司的销售和融资安排。

2022年第一季度,绿地的合同销售额同比下降56%至308亿元人民币,而2021年第四季度的合同销售额同比下降了57%。

在销售不畅的情况下,绿地控股只得对到期美元债进行展期,以此来迎得一定的缓冲时间。

近一段时间以来,各大房企纷纷选择对到期美元债进行展期,并全部获得通过。也难怪,毕竟房企的债务展期,并不算实质性违约,投资人即便是不情愿,但为了陷入两输的境地,只得投下“赞成票”。

自救

压力依旧很大

事实上,自2020年开始,为降低债务缓解流动性压力,绿地就已经开始频繁处置资产。2020年以72.6亿的价格出让广州绿地后,绿地控股彻底退出了广东市场。

绿地控股2021年报披露,公司全年压降有息负债812亿元,自“三条红线”政策出台以来累计压降有息负债1476亿元。

截至2021年,有息负债余额降至2406亿元,在大幅降负债的背景下,“企业经营保持了总体稳定”。

2022年,“降负债”仍然是绿地控股运营的关键词,公司正不断加强核心产业现金流管理。

房地产业方面,绿地控股通过抓销售回款、抓按揭回笼等措施,在今年前4个月,公司实现销售回款近500亿元,回款率超过120%。

据绿地集团官微,5月,绿地集团成功交付29个项目,遍及北京、广州、重庆、成都、西安、郑州、济南、贵阳、杭州、南宁、宁波、临沂、德州、佛山、遂宁、自贡、鹰潭等全国多个城市,实现交付近1.8万套、交付面积185.5万平方米。

而基建产业方面,则是力抓回款清收,盘活存量资产,同时稳定融资规模,拓展融资增量。

另一方面,绿地控股也加强与主流合作银行沟通协调,拓展合作空间,创新合作模式。数据显示,今年一季度公司实现新增融资提款约100亿元。

受疫情和行业周期性下行影响,今年以来,房企债务违约现象屡见不鲜。