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900多万买的两套商铺有质量问题 青岛伟东被起诉 2019/10/22 14:35:00   来源:信网

信网10月21日讯 苗女士也没有想到,自己花900多万购买的商铺会存在质量问题。根据鉴定机构的报告,房屋所检钢筋混凝土框架柱未按照设计要求对箍筋加密区进行箍筋加密,既不符合设计及《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》要求,也不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》的规定,在一定程度上削弱了结构的抗震性能。苗女士认为房屋存在的质量问题符合购房合同中约定的解除合同的条件,将房屋出卖人青岛伟东商业发展有限公司(以下简称“伟东公司”)。青岛市中级人民法院对此案做出终审判决,判决伟东公司支付鉴定费用和部分案件审理费,有关房屋主体结构质量不合格所产生的修复及损害赔偿问题可由苗女士另行主张。


花900多万买来商铺却发现有质量问题


2012年12月,苗女士与伟东公司签订了两份商品房预售合同,购买了两套商业通途的房屋,房款总计超过900万元。在购房合同的附件中约定房屋的主题结构形式为框架、剪力墙结构。2013年1月,苗女士办理了房屋贷款手续,2014年7月,伟东公司为苗女士开具了购房款发票,同年12月苗女士办理了这两套房屋的房地产权证。至苗女士向法院提起诉讼时,她所购买了两套房屋都处于正常使用中,由苗女士对外租赁用于茶具经营和美容院经营。


虽然房屋尚在正常使用中,但苗女士主张这两套房屋框架柱无箍筋加密区,不符合《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》(03G101-1)的要求,属于主体结构质量不合格。对此,她提交青岛忠证鉴定技术咨询有限公司于2017年4月出具的专家辅助意见书。该意见书载明,该房屋在实际建设施工中不符合设计要求,存在建设质量问题。


然而,伟东公司认为专家辅助意见书鉴定结论不能证明涉案房屋存在可以作为解除双方预售合同事由的主体结构质量问题。伟东公司认为,该鉴定单位不具有建设工程质量包含主体结构的检测资质,而且意见书系苗女士单方委托,伟东公司并不知情,单方委托的鉴定不能作为证据使用。除此,伟东公司认为该意见书也只是说明涉案房屋在实际建设施工中不符合设计要求,涉案房屋存在建设质量问题,并没有对房屋主体结构质量问题作出任何定论,也没有对涉案房屋的安全性作出任何定论。


一审认定房屋现存质量问题不构成解除合同的条件


一审过程中,苗女士申请对涉案两套房屋框架柱箍筋加密区是否加密、是否符合设计及施工规范要求、框架柱箍筋加密区未加密是否属于主体结构质量问题的范畴进行鉴定,并依法委托青岛诚祥建筑工程司法鉴定所对申请事项进行鉴定。


根据鉴定意见,所检钢筋混凝土框架柱未按照设计要求对箍筋加密区进行箍筋加密,既不符合设计及《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》要求,也不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》的规定,在一定程度上削弱了结构的抗震性能。


苗女士认为,称该鉴定书可以证明涉案两套房屋主体质量存在问题,依法可以解除双方之间签订的两份《青岛市商品房预售合同》。


但伟东公司称涉案两处房屋框架柱箍筋加密区未按要求加密不属于根本性质量问题,仅为质量瑕疵,不影响苗长青的正常使用,该质量瑕疵可以通过加固等方式进行修复。


一审法院认为,本案争议焦点为苗女士单方解除合同的条件是否成就。虽然框架柱属于房屋主体,其框架柱加密区未按规定加密属于主体质量问题,但主体质量问题涵盖一般质量缺陷、结构局部损伤以及主体结构不合格等多种不同程度的主体问题,鉴定报告指出存在质量问题的框架柱加密区仅为框架柱顶部约780mm的范围,且该区域未按规定进行箍筋加密的问题可以修复,尚未达到主体结构不合格的程度。


同时,涉案房屋已交付并办理产权登记手续,且苗女士已使用收益多年,框架柱箍筋加密区未按规定加密问题并未给苗女士对房屋的正常使用产生实际影响。框架柱加密区未按规定加密,对结构的抗震性能产生一定影响,而伟东公司当庭表示愿意修复以使其满足抗震性能的要求。


因此,一审法院认为,框架柱加密区未按规定加密不构成解除合同的条件,驳回苗女士的诉讼请求,并由苗女士承担鉴定费和案件受理费。


终审判决伟东公司承担鉴定费用和部分审理费用


苗女士不满一审法院判决,随即向青岛市中级人民法院提起上诉。


青岛市中级人民法院查明事实与一审法院一致,经调解苗女士与伟东公司也为达成一致意见。在本案诉讼过程中,涉案两套房屋经鉴定确认其钢筋混凝土框架柱未按设计要求对箍筋加密区进行箍筋加密,在一定程度上削弱了结构的抗震性能。鉴定机构的鉴定人员出庭接受质询时虽称上述房屋质量问题属于主体质量问题,但认为该质量问题可以修复、且修复不是特别复杂。


鉴于涉案两套商品房屋主体结构存在的质量问题可以修复,苗女士要求解除合同、返还已付购房款及利息、支付违约金并赔偿相关损失等诉讼请求无事实及法律依据,原审判决予以驳回,并无不当。因涉案房屋经鉴定确认其主体结构存在相关质量问题,在一定程度上削弱了房屋结构的抗震性能,伟东公司作为房屋出卖人,应及时对上述房屋主体结构质量问题进行修复,以恢复其因此被削弱的房屋结构的抗震性能。而且,涉案两套房屋经鉴定确认其主体结构存在相关质量问题,导致双方为此发生诉讼,故伟东公司应承担涉案房屋质量问题鉴定费用并承担部分诉讼费用。


至于因涉案两套房屋主体结构质量不合格所产生的修复及损害赔偿问题,可由苗女士另行主张。


综上,青岛市中级人民法院判决伟东公司支付苗女士鉴定费16000元,并承担一、二审部分案件受理费123592元。 信网首席记者 于晓